福州某房地產市場調研分析建議(doc 22頁)

福州某房地產市場調研分析建議內容簡介：
福州是福建省省會和全省的政治、經濟、文化中心，現轄5區2市6縣，土地總麵積為1.2萬平方公裏，其中城區麵積1043平方公裏，建成區麵積80平方公裏，總人口583.13萬人，其中城區145.40萬人，流動人口約50萬人。
福州各項統計數據：
1999年5月國務院正式批準的“福州城市總全規劃（1995-2010年）”，福州將建成中國東南沿海經貿中心，並向國際化大都市方向發展。作為福州城市總體規劃的重要組成部份，福州將傾力打造CBD——即中央商務區。所謂的中央商務區，是集金融、貿易、專業服務、會展、酒店以及與其相配套的公寓、文化、娛樂和高檔零售為一體，並配備完善便捷的交通通訊等現代基礎設施和良好環境的城市商務活動的中樞，具有全方位、高檔次、高效率運作特征，在布局上，它是城市空間形態的象征，能突出城市景觀和特有的識別性。去年6月福州三環路一期工程的啟動，標誌大福州中心城市雛形已成，建成後，福州城區麵積將從目前的80平方公裏擴大到170平方公裏。
因此，而掀起一輪新的房地產開發建設高潮，那麼福州的房市到底會朝什麼方向發展，2002年的市場又將是如何呢。
一、福州房地產市場的構成與分布
根據西方國家城市建設和房地產開發的經驗，當城市化水平小於60％時，城市建設和房地產開發的地域方向主要是水平方向擴展，即向城市建成外圍的郊區或沿道路兩側帶狀擴展，或“攤大餅”式地向外環狀拓展，亦即所謂的“郊區城市化”。
當城市化水平超過60％時，隨著城市用地規模和人口規模的擴大，客觀上要求中心區發揮出相應的規模郊應和集聚效應，城市空間擴展的方向表現出垂直方向，即“城市更新”或再城市化的發展時期。
目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001年榕城房地產開發的地域結構折射出的特點有別傳統意義上的城市化進程，城市化空間的擴展表現為水平方向和垂直方向交織進行的發展格局。
按不同的市場要素，即土地資源、相關環境資源、開發規模、樓盤素質與整體價格水平等構成因素的不同，予以區分，福州的地產從政府規劃、商業價值、地理地段、生活配套、生活形態及民俗文化等綜合因素集合而成，並可劃分為8個板塊，分別是：西二環板塊、江濱板塊、五四路溫泉板塊、五一廣場板塊、市中心區板塊、北區板塊、東區板塊及西區板塊。
西二環板塊：指的是從五四北路與北二環路交叉點起，沿西二環路往南經過工業路至江濱大道止的沿線兩側。以左海為板塊核心，集中在西起象山隧道，北至福飛路口，以中高檔樓盤小區為主。
該板塊是99年福州樓市最具品牌號召力的高尚住宅區，當時均價高達2700元以上，主要代表樓盤有：天元花園、天賜良園、融僑東區、梅海園、人與自然、左海名仕等。

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