樓盤的差異化營銷策略－雅蘭苑營銷策劃實錄(doc 6頁)

樓盤的差異化營銷策略－雅蘭苑營銷策劃實錄內容簡介：
地段論讓發展商固步自封
雅蘭苑是一個位於老城區、繁華商業地段的高雅樓盤。位置優勢，商業氣氛與人氣都很旺。樓盤第一期某年中期開始發售，價格從最初的４７００不斷攀升到最後６０００元，所有推出的單元還是在不到半年時間全部銷售一空。第一期銷售的成功讓發展商有點飄飄然。
發展商王先生早期是以做寫字樓發家的，他以做寫字樓的思維來操作住宅樓。在他看來，項目成功的要素隻有一點：地段、地段、還是地段，隻要選中的地段比競爭對手有優勢，有升值的潛力，項目就等於成功了一半，而他在投資寫字樓及雅蘭苑第一期的成功，也成了他這套地段論的最好注腳。
在雅蘭苑成功銷售一期，王先生看好這個地段的升值潛力，於是不惜一切代價，投入巨資成本，加緊開發第二期項目。
雅蘭苑的第二期於革年9月的時候開始推出，基於建築成本的增加及樓盤第一期推出時的市場良好反應，發展商將發售價定到6400元/平方米，支撐項目賣這個高價的不是項目的優勢、獨特賣點、消費者接受能力、市場需求信息而定，而純粹還依據是王先生那套執著的“地段論”——在他看來，土地是稀缺的，好位置的房子必然是可以升值的，也必然是存在著很大的需求市場的。
市場就在這時與王先生及雅蘭苑開了個不大不小的玩笑。
雅蘭苑推出的同時，與其毗鄰不足一千米的前後，同時有三個樓盤也先後發售，而且這三個樓盤的麵積、位置、發展商的品牌比起雅蘭苑毫不遜色。更不利的是，相隔不太遠的另外一個區，一個占地將近40萬平方米大型樓盤也準備推售，其價格比雅蘭苑低得多，競爭的形勢不容樂觀。
雖然雅蘭苑的廣告一出街，前來谘詢的電話與人流是絡繹不絕，但很多客戶了解情況之後就無聲無息了——他們現在的選擇麵多了，前後左右都有與雅蘭苑相差不遠的項目，而價錢卻比雅蘭苑更有優勢。
第二期樓盤開售時間過去了三個月，雅蘭苑才僅僅售出了十幾套時，發展商王先生才有點慌了神。苦思冥想之後，他認為可能自己前期的推廣力度不夠大，吸引的客流還不夠，於是加大投資上馬報紙廣告與現場活動。他想憑著雅蘭苑一期的成功與口碑，二期的銷售絕對不會是問題——隻要多些廣告宣傳多吸此些人流過來。

..............................