金輝廣場項目可行性報告(doc 42頁)

金輝廣場項目可行性報告目錄：
一、項目的基本情況
二、項目投資環境與市場研究（略）
三、項目開發條件及技術設計方案的分析
四、項目開發建設及經營的組織與實施計劃
五、項目投資估算、資金籌措計劃

金輝廣場項目可行性報告內容提要：
規劃區內土地大部分已被平整，地勢平坦，東北角部分土地地勢較低窪。地塊北麵為郭尾村湧，流向由東向西，南麵為橫窖河，流向由西向東，東麵有條小河湧連接郭尾村湧和橫窖河，流向由北向南。整個用地未發生雨季積水現象。本地區常年主導風向為北風及東南風，夏季主導風向為東南風、東風及南風，平均相對濕度83%，為多雨潮濕區。
規劃區內以東的夏利大道紅線寬60M，北接高速公路，是該地區的進出口幹道。東麵地鐵專用線一條至新沙港，一條至黃海新港，新沙港是該市總體規劃確定的重點建設項目之一，將有較多的鐵路運輸，而至黃海新港的鐵路交通量不會太大。
占地3.26公頃的變電站是對本區規劃影響最大的地物。其目前已基本建成，擔負著對該地區的供電，現有兩條高壓線由東向西橫穿本區，北邊一條是110KVA碧開線，南邊是220KVA黃開線，另有一條110KVA高壓線至該區，在用地紅線內邊緣由北向南穿過。該市總體規劃確定的該變電站的進出線路還不止這些，已有一些線路在規劃設計之中，經過有關各方的協商之後確定所有進出高壓線盡量集中設置，使得占地最少，確定的該變電站的進出線有四組。
本規劃區內以南開發區內已建有自來水、汙水處理廠等市政基礎設施。
本規劃區位於該市東南部，符合該市總體規劃確定的城市建設用地向東南、東北兩個方向發展為主的發展方向。該市經濟技術開發區經過十幾年的建設，已形成具有一定規模、較高檔次的集居地、工業、港口、倉儲為一體的綜合區，本規劃區與經濟技術開發區緊鄰，將成為開發區的有機組成部分，開發區內的水、電、汙水等基礎設施為本區的建設提供了保障，並為本區居民提供就業和購物、醫療等公共服務。本區東北麵的雲海工業區、西北麵的大沙地綜合城市副中心區都將與其發生相互促進，共同發展的關係。
（2）自然條件優勢。
本規劃區內原有較好的果園現以被平整，周圍仍有不少果園，植被條大，水質較好，便於營造良好優美的濱河居住環境。
2、劣勢及對策分析
（1）變電站和高壓線
已建成的220KVA變電站對本規劃區的環境和景觀造成一定影響，現有及規劃的高壓線既占去不少用地又對本規劃區的居住環境和景觀形成較大影響。為了減低變電站和高壓走廊的不良外觀和對人們威脅感的影響。應在變電站周圍設置防護綠化帶，而高壓走廊穿過的地方更應有寬闊的防護綠地，且建築物距變電站或高壓線的距離都應在18M以上。
（2）鐵路。
規劃區東麵的至新沙港鐵路專用線對居住環境也有一些影響，但鐵路專用線運輸量不太大，可在規劃中采取一些防護措施，如：在靠近鐵路處設置隔聲牆和防護綠化帶以及沿過境道路設防護綠化帶等方法，使鐵路對本區的噪音幹擾減低到最低限度。
（三）地塊征用情況
因金輝廣場建設用地需要，根據有關文件規定由市經濟技術開發區管委會出麵征用了位於夏利大道以西、橫窖河以北、夏園新河東南麵的果基地345.066畝、河灘地151.2畝。在該征地紅線範圍的496.266畝地以內，實際征地麵積為491.266畝，其中已填土麵積312.04畝，未填土麵積179.226畝，劃給原土地所在村自留地麵積為5畝。
本地塊的征地總費用初步估算為15821萬元。目前征地情況進展順利。

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