蜀都花園預售前期推廣案(doc 23頁)

蜀都花園預售前期推廣案目錄：
一、策略綱要
二、策略規劃
三、階段目標
四、項目分析
五、市場分析
六、推廣策略
七、銷控策略
八、預售準備
九、廣告計劃及費用預算
十、績效預估

蜀都花園預售前期推廣案內容提要：
展位接受谘詢約25，000人次，留下有效電話3，590通，有較強預約意向的客戶為274人，其中樓盤所處成華、錦江、龍泉驛區谘詢人數約占40%。該區域人口約占成都八區人口46%，密度最大，但人口結構主要為產業工人和農業人口，購買力相對較弱。據上海同策公司駐場人員對區內房屋出租中介機構調查，數據顯示該區域內房屋租售比為1：2。該區域受征地困難和預期購買力較低的影響，房產開發滯後，但區域內人口有極強的購房需求欲望。谘詢情況反映該地區供求關係極不平衡，在目標消費群心理預期價位上幾乎反映為賣方市場，公司樓盤在區內市場具一定的壟斷性，前期形象宣傳已為眾多東區消費者所認同。
定位分析：
①意向購房者中月收入在3000~5000元和5000元以上的目標客層，企業領導、私營企業主、外企員工，部份企業管理人員、政府公務員和自由職業者約占30%；
②月收入在2000元元左右的專業技術人員、政府公務員、企業管理人員、自由職業者和一般員工約占60%；
③數據顯示最近一次市調結果與我們開發房型總價配比所針對的目標客層有一定偏差。建議是否應在調整總價的思路下對戶型麵積做一定控製。
蜀都花園主力戶型的麵積控製在70~90m?，90~120m?區間。總價在20~40萬之間，利潤主要在小區中廳內環一線買點較多的≥100 m?的戶型上，若按原戶型麵積配比開發一期，從總價看經濟受力，預計東區客層最多有40%的消化能力。而大量目標客層針對區外，則廣告預算會大幅增長，且效果難以撐控。

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