大綠地項目管理方案(doc 34頁)

大綠地項目管理方案內容提要：
東莞房地產市場近期走勢：
（1）房地產總量供大於求，去年未銷售出去的商品房大量積存，而各樓盤又迫不及待地推出新區，因而銷售競爭更趨激烈，促銷手段更趨多元化。
（2）銷售呈兩極化走向，大型品牌樓盤銷售持續走高，成交量明顯增多，小盤特別是單幢物業逐漸受到冷落，推進相對較難，這是購樓者更青睞大型樓盤成熟的社區生活方式，在複雜多變的房地產市場中對它更具信心對自己更有保障。
（3）新盤的賣點更注重科技、生態環境概念，個性特點及戶型新穎。
（4）促銷手段走新聞炒作，文化推進，品牌營運的路線。
（5）廣告投入越來越大，費用越來越高，各樓盤競相攀比，花巨資舉辦大型公關宣傳活動，冠名讚助公眾公益活動來提升自己的品牌和知名度，吸引置業者，推動銷售。（6）低層低值樓銷量走旺，但價格難以拉高。
（7）大型品牌樓盤加大推盤力度，開盤期持續走穩，成交量明顯走高。入市樓盤由低層向小高層，麵積以90-130平方米單位為主流，中高價買家多為住宅“過濾效應”兩次或多次置業者。
（8）為孩子入讀城區學校而購房的買家漸趨高，且所購房多為空置。
（9）麵積大，間隔合理，房型新穎的商品房較受買家青睞，成交量較大。
（10）促銷手段多元化，如概念炒作，大型公關宣傳活動、明星效應、冠名讚助公益活動、嘉年華活動、降價促銷、購房贈物、看樓送禮、購房送管理費建大型的燈塔及廣告牌、郵遞單張及大打報刊、電視、電台廣告等。
（11）舊款物業出現市場活躍，需求者眾，但價幅低迷，顯示物業汰弱換強向更大麵積，優房型和二次置業的趨勢。
（12）清溪建設的商品房，有九成以上的買家是在當地設廠經商的台灣人。為更好地滿足從全國各地，甚至世界各地到此落戶投資創業的高級知識分子及熟練工人在住宅上的需求，因此而產生的商機不可估量。由於針對的客戶群為各地的知識分子，因此，這類商品房又具有如下特點。
地塊位置“大綠地?金豪花園”用地位於東莞清溪鎮荔橫村鵬程路和荔橫路交彙處，東向不遠是漂亮寬闊的清鳳大道，西側為銀利高爾夫球場，東北方向是東莞正裕投資在建同類型地產項目---碧月灣，北麵是清溪鎮中心。

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