某項目年度營銷執行報告(ppt 38頁)

某項目年度營銷執行報告內容提要：
項目優勢(Strength)——區位、交通、配套、景觀、地勢平坦、臨路麵開闊、規模龐大、業態豐富等多種資源的整合：
地理區位：項目地塊東臨王城大道，西靠澗河，南接紗廠路，北依中州路，中州路橫穿洛陽東西，王城大道縱貫洛陽南北，雄踞城市中央繁華領地，地段區位優勢不言而喻；
交通路網：中州路、王城大道、唐宮路、紗廠路四條道路環繞，幾十條公交線路在此穿梭，距離高速公路、飛機場、火車站均在15分鍾車程，交通便利，路網通達，使得本項目具備先天性的交通優勢；
配套完善：項目周邊銀行金融係統遍布、高端寫字樓、酒店林立，為項目片區增添了商業氛圍；
景觀資源：項目地塊西南側直麵王城公園和澗河，開闊的景觀視野，先天的休閑資源，有利於提升項目的品質；
地勢平坦、臨街麵廣：項目地塊地勢平坦，東側沿王城大道將近1公裏，臨路麵開闊，後期開發建設易於展示項目的形象；
規模龐大、業態豐富：項目建麵百萬平方米，集合住宅、商業、寫字樓、酒店式公寓等多元業態於一體，後期各種物業形態可以形成互補關係，共享客戶資源。
項目劣勢(Weakness)——地塊狹長、容積率大、商業體量大、周邊商業氛圍不成熟、企業品牌需要重塑：
地塊狹長，容積率大：項目地塊呈窄長狀，整體方位偏向於西南方，按照目前的建築布局後期沿街的樓體采光可能會受影響；項目的整體容積率為5.3，居住舒適度較之周邊項目相對較低；
噪音因素：地塊東側臨街麵大，馬路噪音可能會對後期的銷售造成一定的影響；
項目周邊商業氛圍較差：項目目前為城中村，東側王城大道車流較大，人氣不聚集；南側王城公園和西側的澗河隔斷了商業人氣，北側紗廠路商氣不聚集，整體來講，項目商業氛圍差，後期需要長期的運營“培育”；
商業體量大，後期運作風險大：項目商業建築麵積約35萬平方米，投入運營後需要眾多品牌商家來支持項目的“成長”，新建商業項目培育成熟需要時間，品牌商家短期的利益與商圈氛圍培養的周期存在一定的差距，對於項目日後的運營存在一定的風險； 企業品牌需要塑造：升龍集團在鄭州擁有較高的知名度，由於首次進入洛陽市場，企業品牌需要重新塑造。

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