三亞某項目初步市場考察分析報告(doc 13頁)

三亞某項目初步市場考察分析報告目錄：
一、項目簡介
二、項目現狀及資源控製的主要障礙
三、其他控製資源方式的可行性
四、有關土地管理的地方法規
五、相對可行的解決建議
六、和市政府合作搞土地儲備開發的主要優勢：
七、有關和市政府合作搞土地儲備的實例：

三亞某項目初步市場考察分析報告內容提要：
和市政府合作搞土地儲備開發的主要優勢：
其一，投資不大，回報豐厚。由於是和三亞市政府合作，所以，控製土地的方麵不要花錢。前期投資主要是進行三美灣的規劃設計和配套設施建設。
我們通過實地考察和向當地村委會了解，從三美灣海邊到省級公路的距離為2公裏，到高速公路的距離為3公裏，距離短；整個項目用地的麵積不大，項目用地範圍內沒有承包給村民，民房少、經濟作物少、拆遷難度小；山坳地種植物主要為小葉桉林，因係村民自發種植，青苗補償費不高，故相對其他風景區來說投資較小。而三美灣不亞於亞龍灣（周邊交通條件好、旅遊點集中、規模小基礎投入少）的自然條件，必將成為又一個國際性旅遊度假勝地，一旦配套設施完善，地價飆升的動力無限，其投資回報的前景十分樂觀。
其二，以此為契機，和政府融洽關係，為進一步介入三亞地產業開路。一個對三亞市旅遊及房地產有很大促進作用項目的成功建立，將極大改善合作雙方的關係，對於集團進軍三亞房地產業的巨大作用是不言而喻的。這一點，東莞華聯在三亞甚至整個海南的成功就是很好的注解。
其三，避開黃金地段被華聯控製的不利方麵。由於我們現在無法肯定，華聯是否有能力開發並最終擁有三美灣土地，對於該公司已獲得200多畝權益的土地，我們沒有把握能夠拿過來（即算華聯同意轉讓，成本也十分高昂）。在目前華聯還沒有實質開發三美灣的情況下，集團能夠先行和三亞市政府達成協議，一是政府有可能要華聯退出（華聯的戰線太長，政府有擔心其實力的理由）由我方統一規劃開發；二是政府在華聯地塊以外與我方合作；總之，在目前項目的控製權仍未明確的情況下，集團及時跟進，也就是在三美灣價值沒有彰顯的時候介入這塊“大蛋糕”的分配。即使華聯依計劃在其200畝土地上建成豪華度假村，這與我們控製其200畝以外的地塊衝突並不大（他的項目可作為配套，並計算“七通一平”的費用）；在三美灣周邊臨海山坡地及山坳地建頂級半山別墅和林間別墅仍是不二之選，其開發潛力和收益價值不遜於華聯的臨海地。

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