房地產營銷操作指導綱要(doc 28頁)

房地產營銷操作指導綱要目錄：
1、項目投資策劃營銷；
2、項目規劃設計策劃營銷；
3、項目質量工期策劃營銷；
4、項目形象策劃營銷；
5、項目營銷推廣策劃；
6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；
7、項目服務策劃營銷；
8、項目二次策劃營銷；

房地產營銷操作指導綱要內容提要：
說成本估算：
成本估算目前普遍認為是做預算的事，其實不然，預算、概算有資料可依、有數據可查，
是項目基本上看得清摸得著了，因此隻是一個量化的過程；估算卻是通常在隻有一個想法的基礎上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個最賺錢的辦法來，這時候經驗將起到至關重要的作用。一般的房地產策劃公司都有項目可行性研究這項業務範圍，或許是市場經濟條件下的緣故，這裏麵做的可行性報告都是可行的，一個笑話！既是要行了為什麼還要論證可行不可行。先不管這個問題，算好一筆經濟帳，做好成本估算是一個策劃公司最起碼的技術。
目前業界（就我所知道的長沙大多數策劃公司）的房地產開發成本算法有兩種做法：第一種，簡單的拍腦殼做法，先定下利潤目標，然後算成本，一頁A4紙全部搞定，操作這種方法的策劃人大多不理解建築專業知識，對價格構成，基本價格水平沒有一個全麵的了解，以往做過的案例，網上的數據構成了這個算法的基礎，準確講這還稱不上是工程上講的那種憑經驗做估算的“拍腦殼”做法；第二種算法可以歸納為“學院派”做法，計算藍本為廣洲大學一位賈博士的參考書，或是流傳在網上一個關於上海房地產成本估算的貼子，二者計算方法如出一轍，有較強的理論性，總的成本分為開發成本，開發費用兩類，是一種靜態的計算方法，與實際開發過程的成本構成內容相差較大，例如在前期工程費中對籌建開辦費的理解、計算是不合實情的，開發成本對開發間接成本計算則是忽略了，加之開發費用中管理費用沒有分清直接成本、間接成本，開發商一方的經營管理等間接費計算完全與實際操作脫節。

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