某公寓營銷策劃方案分析(doc 9頁)

某公寓營銷策劃方案分析內容提要：
從策劃案前期所作的市場調研來看，本產品是幾年前遺留的爛尾房，它與周邊新興住宅相比從房型、社區規模、配套等各方麵都不具備優勢。從策劃的觀點來看，本案的客源分布非常廣泛，從周邊客源到外地客源；從年輕人到老年人 ；從投資者到自住者，都是本案所不能忽略的客源。客源層的過於廣泛使產品定位變得不確定。綜上所述，這些都給策劃帶來了一定的難度，給銷售造成一定的抗性。然而，以辨證唯物論的觀點來看，缺陷未必是致命的，如果能很好地利用缺陷，那麼它反而會轉變為優勢。在遭遇激烈競爭的情況下，本策劃案所做的就是在應用差異化策略和獨特性策略的基礎上，力圖把劣勢轉為優勢。
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獨特性策略即是個案具有其他產品所無的獨有特性，並發揮提議獨特主張（這種主張是競爭對手未曾提倡過，非常強而有力，且能感動消費者）的功能。在差異化策略和獨特性策略的指導基礎上，本案提出以新為主線，提倡了一種全新的居住生活理念，大膽地運用創新產品設計和創新媒體組合，以嶄新的廣告手法來表現的手法。價格&格局新 ：本案所極力倡議的在原先爛尾的產品格局上，利用周邊個案的麵積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產品進行了新的麵積分割和更合理的功能劃分，並且在建築的外立麵上一改爛尾樓過去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新穎、現代，從而也就讓本案產品相較周邊競爭個案有相當的麵積和總價優勢，也在新穎的外立麵上給客戶一個全新的樓宇概念。
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大環境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭遇"十麵埋伏"。
從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬於金橋、金楊新村的延伸段。東麵、北麵、西麵即是金橋進出口加工區、外高橋加工區及陸家嘴金融貿易區，處在三大高能力消費區之中，有充足的客源基礎。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區域，其存在已有十幾年的曆史，在商業配套設施方麵已相當完善，足可以滿足本區域居民的一般生活需求。對於本案來講，雖不及區域其他同質個案便利，但步行10分鍾左右，即可共享金橋的配套設施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建"易初蓮花"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主幹道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌（L4線）使本區域的交通出入暢通無阻。

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