城鎮土地估價規程分析報告(doc 63頁)

城鎮土地估價規程分析報告目錄：
1 總則..........2
1.1 規程製定的目的..........2
1.2 規程適用範圍..........2
1.3 從事土地估價的基本規定..........2
1.4 職業道德..........2
1.5 土地估價報告的有效期..........2
1.6 土地估價的法律依據..........2
1.7 規程解釋權..........3
2 城市土地估價基本原則和程序..........4
2.1 城市土地估價的基本原則..........4
2.2 城市土地估價的程序..........4
3、城市土地價格的影響因素..........6
3.1 城市土地價格影響因素分類..........6
3.2 一般因素..........6
3.3 區域因素..........6
3.4 個別因素..........6
4．基準地價評估..........6
4.1 準備工作..........6
4.2 資料調查與整理..........7
4.3 基準地價評估的技術路線..........8
4.4 級差收益（地租）法評估基準地價..........8
2. 模型選擇方法..........11
4.5 利用土地交易資料評估基準地價..........13
4.6 利用土地交易資料評估路線價..........18
4.7 城市基準地價的確定..........19
4.8 基準地價修正係數表的編製..........20
4.9 基準地價圖的繪製..........23
4.10 基準地價更新..........24
5 宗地地價評估基本方法..........28
5.1 宗地估價程序..........28
5.2 收益還原法..........29
5.3 市場比較法..........32
5.4 成本逼近法..........38
5.5 剩餘法..........40
5.6 基準地價係數修正法..........42
6 各類用地宗地價格評估..........45
6.1 宗地類型..........45
6.2 居住類宗地價格評估..........47
6.3 商業金融業用地宗地價格評估..........48
6.4 工業、倉儲用地宗地價格評估..........49
6.5 交通用地宗地價格評估..........50
6.6 綜合用地宗地價格評估..........52
6.7 公共綠地價格評估..........52
7 不同土地權利的宗地價格評估..........53
7.1 按宗地權利劃分土地價格評估類別：..........53
7.2 土地所有權價格評估..........54
7.3 土地使用權價格評估..........55
7.4 土地租賃權價格評估..........55
7.5 土地抵押價格評估..........56
7.6 土地地役權價格評估..........56
8 土地估價成果驗收及確認..........58
8.1 基準地價成果的驗收及確認..........58
8.2 宗地估價成果的確認..........59
9 名詞解釋..........60

城鎮土地估價規程分析報告內容提要：
總則
1.1 規程製定的目的
為了規範土地估價行為，統一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定，製定本規程。
1.2 規程適用範圍
本規程適用於城市規劃區範圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區、城市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮企業建設用地的土地估價也適用本規程。
本規程所稱城市，是指國家按行政建製設立的直轄市、市、鎮。
1.3 從事土地估價的基本規定
城市基準地價評估由事業型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構評估，土地估價師不得少於７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構評估，土地估價師不得少於２名。
……

編製估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編製估價工作計劃。
估價工作計劃主要應包括以下幾項：
1. 估價擬采用的技術步驟；
2. 估價擬采用的技術路線和估價方法；
3. 需要調查的資料及取得途徑；
4. 預計所需的時間、人力和經費。
估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，並進行核實、分析和整理。
估價所需資料主要應包括下列方麵：
1. 估價對象相關經濟行為的申請、批件及合同等；
2. 對土地價格有普遍影響的資料；
3. 對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料；
4. 相關房地產交易、成本、收益實例資料；
5. 確定土地估價參數的相關資料；
6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。
……

1. 基準地價：是指在城市規劃區範圍內,對現狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當的地域,按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一時點上一定年期物權性質的土地使用權平均價格。
2. 標定地價：標定地價是在城市各類建設用地中按一定原則選取標準宗地，用地價評估方法定期評估出的一定年期物經性質的土地使用權價格。標定地價與基準地價一樣，由政府定期公布。它是一種特殊的宗地評估價格。
3. 地租：地租是土地使用者為使用土地而向土地所有者支 付的代價。它是因土地的位置和地質條件等自身因素不同而產生的超額利潤。附著於土地上的改良投資，如基礎設施建設等，其折舊及利息利潤有時也以地租的形態表現，但這是廣義地租。
4. 地價：地價是土地的購買價格，是土地的未來年期廣義地租的資本化。
5. 出讓金：根據國家的有關法律法規規定，土地使用權出讓金就是土地使用權價格，是土地使用者為取得一定年期的物權性質的國有土地使用權而向國家（所有者）支付的代價。它既不是土地所有權收益，也不是土地使用權價格的一部分。

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