某房地產項目營銷策略規劃書(doc 45頁)

某房地產項目營銷策略規劃書目錄：
第一篇：分析篇
一、市場背景：
二、競爭對手分析：
三、已售產品分析：
四、已購客戶分析：
五、產品前期市場推廣簡要分析：
六、分析總結：
第二篇：策略篇
一、項目營銷目標：
a)項目的總體銷售目標
b)分階段的銷售目標：
二、項目總體營銷策略
1、項目整體營銷思路
2、銷售現場策略
3、價格策略
4、渠道策略
5、推廣策略
第三篇：執行篇
一、月度營銷推廣方案
1、財務指標
2、推廣目標
3、渠道
4、銷售控製
5、現場說辭要求
6、推廣主線
7、推廣步驟
1）推廣主題
a)宣傳時間
b)宣傳內容
c)宣傳意義
d)宣傳媒介
2）配合活動主題
a)活動時間
b)活動內容
c)活動對象
d)資源整合

某房地產項目營銷策略規劃書內容提要：
在漢沽我們的間接競爭對手
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區及富達花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地人家處於天化的附近，濱河小區處於烈士陵園附近，他們都遠離於城區中心相對的位置優勢，不足以與第壹城形成競爭態勢。富達雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故並不對第壹城銷售造成直接威脅；
綠地人家的產品規劃屬純南方模式，不能與本地居住習慣相對接；而濱河小區的產品規劃雖與本地居住習慣相符，但其產品的規劃、設計水平與第壹城相比較仍不在同一層麵，要落後與第壹城。而富達花園的規劃、設計，仍初級產品形態；
綠地、濱河及富達的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標人群層麵，不與第壹城形成直接競爭。
……

項目整體營銷思路：
我們在前麵的分析篇中提出我們項目在新的年度中的工作目標即：製造項目關注，重塑市場形象，提升產品價值，增強產品感受，成為市場熱點。我們將就這一個工作目標，提出我們項目的整體營銷思路：
我們項目的價格在漢沽市場當中略為偏高，但也隻是對邊緣項目而言，我們區位優勢、品牌優勢及產品優勢足以抵消價格的差距，但是由於我們前期宣傳、銷售工作均有一定的欠缺，故此給市場造成了價格高的印象，而隨之市場對項目的關注度也有所下降，造成了項目自然到訪量的下降，為我們的客戶資源組及現場銷售加大了工作難度。所以我們在今年的項目營銷推廣過程中，將要首先解決的問題即是項目關注度的問題，在提升了項目關注度後，我們相應要解決的就是產品價格宣灌的問題。因此我們今年的營銷推廣工作將由提升項目的市場關注度展開。
……

銷售現場策略：
在前期教育主題釋放期，要求銷售現場根據實際情況適當放開一期產品的銷售控製，待市場熱度升高時再作調整，以實現擠壓客戶的目的。且在本時間的現場說詞上一定要配合同期的宣傳主題統一口徑，並向市場釋放項目即將調整價格的信息。尤其是在春節連市期間，一定要配合相應的促銷政策，在市場熱度尚未升高之時，以保證項目銷售任務的完成。而在教育主題得到市場認知且形成市場關注之時，則要求銷售現場對現場客戶加以控製，將其向滯銷樓層與樓座進行轉化，以保證項目後期銷售的順利進行。當二期第一批新產品上市時，要求銷售現場做好新產品的銷售控製工作，以避免一期產品銷售過程中出現的樓層消費過於集中的現象發生。同樣在二期產品的銷售過程，應根據當期的銷售節奏做出相應的價格上漲節奏，一方麵擠壓現有客戶，一方麵為後期的產品上市及項目清盤做出政策空間。

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