中國房地產頂級策劃案例分析報告(下)(doc 55頁)

中國房地產頂級策劃案例分析報告(下)目錄：
八、負風險購房——鬱花園二裏營銷策劃案例
九、臨水而居(節選）
十、從領跑複合地產到運營城市未來——論中國城市運營商的五大機遇和四種能力
十一、天安名門營銷策劃案
十二、“戀日?國際--獨立式公寓”
十三、誰是中國第一？！——中國首例蘋果文化主題社區策劃揭秘（摘要）
十四、想起了“另類”樓盤名稱
十五、善用外腦　財智雙贏

中國房地產頂級策劃案例分析報告(下)內容提要：
“謀定而後動”之兵說，自古就在中國有著普遍運用。而今，麵對紛繁複雜的樓市，不難發現，樓盤要想賣的好，首選之路，便需將營銷策劃做到位。雖說，好的品質是銷售成功的基礎，但精準切實的策劃更是不可忽視的製勝之道。
鬱花園二裏是位於北京城南郊區大興與豐台交界的一個普通住宅項目，開發商是具有國家一級開發資質的老牌房地產開發商——大興城建開發集團公司。項目總占地28萬平方米,總建築麵積35萬平方米。由於曆史原因，整個項目被分為東西兩個項目，即後來的鬱花園東區和西區（西區又稱之為鬱花園二裏），其中東區全部轉讓給另外一個開發商，西區則由開發商自己運作。
……

在當今的市場經濟下，追求利益最大化是使很多開發商最直接的目的，為了更好的宣傳項目從而獲得更多收益，各開發商在街頭、巷尾、燈箱、路牌……紛紛做了樓盤的大篇幅廣告，同時還在雜誌、報紙、廣播、電台等媒體的主導位置上連續不斷的做宣傳，《北京青年報》、《北京晚報》在此期也紛紛擴版，眾多精美的樓書和廣告宣傳在此時占滿了消費者的眼球。但是，由於購房者購房需求的迅速提升，房地產市場的逐漸升溫，使房地產開發商看到了市場的需求在不斷膨脹，紛紛行動起來，一些優秀樓盤相繼在市場上出現，為北京的房地產市場帶來了生機與活力。但同時少數不具備資質或實力的項目也出現了。於是房地產開發商的素質、水平及實力的良莠不齊現象逐漸浮出水麵，虛假承諾、豆腐渣工程屢屢出現，百姓在撲朔迷離的市場麵前感到無所適從。房地產商的信譽度開始下降，在這樣的市場環境下，樹立項目的市場形象，追求產品品質，建立市場信譽，推出客戶信賴產品，建立品牌形象，成為當前地產商發展的當務之急，同時對開發商的實力、信譽的要求也成了客戶考慮的首要問題。
……

小區域競爭
在區位分布結構上看，從古至今，由於對“風水”等自然條件影響因素的陳舊理解，有所謂“上風上水”之說，再加上有所謂“東富西貴”之說，無形中影響了京城房地產的區位價差。以長安街延長線來看，東西對稱，南北卻反差明顯，結果就形成了目前所看到的房地產價格上的北高南低，城市基本配套設施的“北密南疏”，房價上的“北貴南賤”也十分明顯，隨著南城基礎設施的改善，使南城的項目逐漸具備了一定的優勢，如南城距城區距離近，空氣質量好等，同時由於南二、三環道路建設較晚，道路設計更為合理；二是因為城南近年一直堅持道路建設，拓寬廣安門內大街，打通菜市口大街及西二環、三環聯絡線，修建玉泉營立交橋等項目，大大改善了城南的道路交通狀況。現在不少居民已經開始厭煩居住在鬧市擁擠、嘈雜的環境裏，一些過去規模很大的小區連停車位都無法滿足。

..............................