東方證券--某實業新股定價(pdf 11)

一、經營模式：投資物業、房產開發並舉
二、投資物業：管理尚好、規模較小
（一）投資物業47 萬平方米，淨值收益率約8.5%
（二）期待08 年後的規模擴張
三、房產開發：項目優質、毛利偏低
（一）項目質地優良，風險較小
（二）毛利率低於行業平均水平，可能緣自建安費用偏高
（三）開發項目所含毛利預計達56 億元
四、公允價計量後，公司帳麵價值3.85 元/股
五、盈利預測與估值
（一）盈利預測
（二）估值

一．經營模式：投資物業、房產開發並舉
公司主要經營內容包括：房產開發和投資物業的經營。
投資物業：在收入與利潤構成中占主導，有50%-60%左右的份額。05 年，
投資物業貢獻總收入14.5 億元，貢獻淨利潤約1.3 億元。
房產開發：05 年，房產開發業務總收入13.3 億元，淨利潤約1 億元。
作為公司主要的兩項利潤來源，近年其發展狀況是：
投資物業自上市以來，未曾有規模擴張；
房產開發業務麵臨的行業背景雖然火爆，但公司此項業務收入增長較慢，
盈利水平相對不高。……

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