北辰實業新股定價(pdf 10)

北辰實業 601588.SS
低風險奧運地產股
期待走出增長的迷霧
估值：綜合運用PE 法、RNAV 法，所得公司合理價值為3.70-4.45 元/股。短期目標價：2.65-3.20元，中期目標價3.2-4.45 元。
正宗的奧運概念，公司所有的投資物業，以及絕大多數的開發物業，均位於奧運體館附近，其中國家會議中心、媒體村更是主要奧運工程之一。
低風險是公司重要優勢特點：租賃在利潤貢獻中占據半壁江山，決定了公司的政策及市場風險，明顯低於一般開發企業。另外，公司開發項目主要位於亞奧商圈或為稀缺別墅，也決定其相對較低的風
險。
投資租賃業務，管理尚好，但規模較小。主要為亞運村47 萬m2 商務地產，年利潤貢獻1 億元左右。未來的規模擴張值得期待：08 年後，60 萬m2 在建投資物業竣工，正常運營後，預計可帶來稅前利潤增量4.6 億元，EPS 增加約0.10 元/股。
開發業務，項目雖質地優良，但毛利率一直低於行業平均水平。主要原因預計在於，建安費用偏高。 新會計準則實施，將為公司股價的提升帶來契機。
07 年，若公司對現有投資物業采用公允價計量，帳麵淨資產預計將達到2.95 元/股；在建投資物業全部投用後，帳麵淨資產預計將達到3.85 元/股。

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