某房地產市場調研及初步建議講義課件(ppt 57頁)

主要內容
項目屬性界定
區域價值研判
房地產市場機會分析
初步建議

沭陽房地產市場調研報告和初步投資建議
城市屬性——沭陽是一個以工業產業為支撐的資源型城市，地處淮海經濟區核心輻射區、長三角與環渤海兩大經濟圈輻射切合點
區域屬性——項目地處沭陽南部，S324省道南側，未來將是沭陽發展的重點城區
項目屬性——項目位於沭陽南部新區邊緣，地塊通達性良好， S324省道南側，西臨淮沭新河，東臨北京南路
項目屬性——項目規模較大，地塊平整，以淮沭河為依托的強勢資源
項目屬性界定——四線新興產業城市，公共配套缺乏的城市邊緣區，城市主流發展方向的具有強勢資源的超大規模項目
區域價值研判
我們研究了蘇北縣域新城建設的發展曆程及對房地產的推動，借以厘清沭陽新城未來發展的軌跡，及房地產的發展推動力
案例的選取及前提
泗陽城市發展背景—交通要衝、經濟增長潛力巨大、特色主導產業明確、城市運營措施得力
泗陽近年城市化建設步伐
泗陽新城城市化進程短暫，並非僅靠政府搬遷推動，而是特色主導產業發展及城市運營的成果
優化城市功能措施的有效實施拉動城市中心轉移，工業園區的發展壯大及外來大型產業資本的進入與成熟帶來需求的增長，還必須配合良好的城市基礎
依靠城市功能優化、城市運營、產業發展的拉動支撐一個新城的成熟和促進房地產的發展
近年來沭陽經濟發展良好，被譽為“蘇北的小溫州”，產業結構以第二、三產業為支柱產業，第二產業發展優勢明顯
沭陽依托資源優勢，拉長產業鏈條，電子、紡織、新型工業、木製品加工、玩具製造五大特色產業的集聚優勢得到最大釋放，強縣富民支撐作用日益凸顯，沭陽發展後勁十足
根據沭陽能源基地的產業特色，在政府大力主導下，吸引更多企業進駐，創造更多就業
沭陽經濟的持續發展以及特定的產業結構帶來了大量產業工人，同時居民收入水平快速增長，表明市場潛在購買力充足
沭陽啟動的發展規劃不僅以城市而且依據產業為藍本，而且各板塊功能明晰、完善，新城的建設為沭陽城市化發展奠定良好基礎
沭陽宏觀經濟持續快速發展帶動了房地產業的發展，但沭陽房地產市場供求比例近年逐步下降，表明城市運營的措施還需進一步加大，以滿足不斷釋放的購房需求
沭陽已初步具備發展南部新區的基本要素，正向著區域領導者方向發展——蘇北縣域第一極
房地產市場機會分析
沭陽房地產市場正處於啟動期，可能會有發展停滯的現象，隨著政府相關政策的落實，未來市場前景看好
近年沭陽土地市場的需求總體保持平穩走勢，土地價值區間比較大，南部新城要低於老城區及東部新區
沭陽房地產市場分析總結
按房地產市場發展程度，沭陽主城區房地產市場主要分為三個板塊
老城區——輻射全市的商業配套中心，是房地產市場起步最早發展最成熟的區域，其核心價值在於區位和配套優勢，目前開發空間不大
城東新區板塊——政府機關所在地，基礎設施配套完善，是沭陽商品住宅集中開發區域，
南部新區板塊——城市主流發展方向，但開發相對緩慢，總體居住氛圍不濃，生活配套主要依靠老城區板塊，非核心區域內開發不足
通過盤點板塊競爭板塊我們發現
沭陽居民收入保持平穩快速增長，帶動消費支出的增加，人民生活質量得到有效改善
沭陽市民各類消費實現全麵增長、消費結構進一步升級、消費習慣向追求生活品質改善
從商業發展規律來看，沭陽市民消費傾向於多產品選擇以及自有購物空間的選擇，地區商業物業也向多元化、規模化發展
沭陽目前商圈呈單一中心化格局，城市商業功能集中於主城商圈，東部新區及南部新區商圈尚處於培育商業成熟度以及項目開發階段
沭陽現有專業批發市場分布格局呈現新舊並存的形式，由城中區域逐漸向城北物流聚集區聚集
目前沭陽市的專業批發市場主要經營方向以家居建材行業為主，其次為服裝及小商品市場等
重點個案分析——海寧皮革城
重點個案分析——永康五金城
重點個案分析——藍天國際商貿城
重點個案分析——沭陽山東商城
重點個案分析——沭陽南北彙服裝城
重點個案分析——月星國際家居生活廣場
總結

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