國際汽車城項目營銷策略總綱(PPT 128頁)

主要內容
項目工作階段劃分
我們對前期定位達成的統一共識
區位特征：地處太倉城北經開區核心位置，距離市中心2.5公裏，交通便利
項目商業麵積
項目公寓麵積
太倉屬江蘇省蘇州市管轄，地處長三角，位於蘇州東部，長江口南岸，擁有良好的區位優勢
太倉港是國家一類口岸，交通便利，水運發達；已成為上海國際航運中心組成部分
產業結構以第二產業為主，工業發展迅速，德資、日資企業發展良好，民營企業綜合實力不斷提高
城市規劃使太倉各功能區在城市分工體係中的作用更加明確，城市形態優化
城廂鎮新城區開發建設與老城區改造並重，未來太倉中心城區建設主流方向為東南向，大城區麵積不斷擴大
太倉在蘇州五個縣級市中人口規模較小，曆年戶籍人口保持平穩，外來人口增長迅速
太倉經濟總量低於同級城市，但發展快速
太倉經濟總量低，人口規模小，因此人均經濟水平與其他同級城市持平，消費潛力強
太倉城市宏觀經濟總結
在經曆了2004的跳躍式上漲後，2007年的上半年迎來又一次快速上漲，目前太倉房價已經走向增長放緩期
近年住房建設用地出讓的麵積先增後減，近兩年待開發用地較少，未來兩三年麵市房源趨緩，未來市場樂觀
房地產宏觀市場研究結論
老城區是太倉的房價高地，經濟開發區東南部的房價有趕超之勢
太倉市商業主要集中於三條商業街：新華西路商業街、人民路商業街以及縣府街商業街
新的大體量商業已經推向市場，市中心商業集中度逐漸提高
項目客戶與本項目的契合度分析
公寓客戶定位：以太倉本地客戶為主，私企業主與公務員占較大比例
常識1：商鋪是產生財富的載體，客戶購買商鋪最基本的目的是為了生財或升財，即追求財富利益
常識2：一般而言，財富等級越高，越關注投資的安全性和投資收益的穩定性；財富等級越低，越關注投資門檻、短期快速回報及安全性
再次回顧一下太倉商鋪投資者的典型特征
太倉投資客戶需求特征分析
商家經營核心關注因素
太倉消費群體特征：理性的、原始的、有限消費
基於對投資者、經營者、消費者的分析，我們的營銷工作得到以下幾點啟示
從根本關切破題，建立價值製高點
森茂賣購房者買
對森茂推廣案名的兩種思路
已定案名\森茂國際\LOGO
“森茂汽車城”是什麼？
“森茂汽車城”不可以隻是——
“森茂汽車城”應該是——
形象定位
怎麼才能做到
從關鍵障礙破題，建立概念製高點
從認知困惑破題，建立身份製高點
太倉，向上看！
某某城-----統領多種物業類型
某某城——形象鮮明，高舉“新城市主義”大旗
主題明確，主線清晰
某某城案例借鑒
金地88街-----社區商業配套，靠近城市二環，區域形象較差，存在抗性，投資者信心不足
立勢——“情景式商業街”概念將自己樹立成標杆，與其它項目建立區隔。吸引投資者關注
將活動進行到底——通過名人效應，吸引全城目光，並通過招商先行、宣傳品牌商家，為投資者注入強心劑
始終以客戶需求為出發點
在不得已的情況下，通過高強度、快節奏的營銷活動一氣嗬成，在最短的時間內聚集起大量客戶
關鍵舉措：製造熱銷局麵，引導投資者。客戶追捧改變客戶對項目價值的判斷
用概念創新為項目樹立高形象，強勢營銷，快速聚客；招商先行、引入品牌商家的營銷方式極大的增強客戶信心，促使其迅速購買
背景:工程進度
商業麵積銷售分期
根據客戶分析及4種銷售方式分析，項目商鋪適合采用直接銷售和返租混合銷售方式
展示攻略
形象牆：將工地圍板（形象牆）內容根據推廣的物業形態適時更換，將公寓與商業內容有機融入其中
商業展示與汽車展示相融合體驗
投資手冊/樓書
為產品打上汽車文化標識，提供獨特的文化體驗空間
商業街提示——通過統一的商業標識和櫥窗渲染商業氛圍
預熱階段的營銷策略
形象導入：路牌廣告，占領要道
形象導入：太平路道旗，構建靚麗風景線
END

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