某地塊項目總體營銷戰略和策略初稿(PPT 168頁)

主要內容
項目指標
以花園洋房為主的中高檔產品，但規劃布局較為普通
產品特征－主打產品為花園洋房，主力戶型為三房120－140
規劃資源
連雲港市場整體供大於求
市場掃描
連雲港市場同質化嚴重，花園洋房是市場中的創新產品
客戶情況訪談－主力購房者為人口比例較低的，以公務員為代表的高收入者
連雲港兩類主要客戶類型分析
市場結構性失衡－小麵積戶型供給不足，大麵積戶型供給過剩
我們的產品特征，決定了我們所處的市場，也決定了我們的主要客戶－以公務員為代表的高收入人群
核心客戶與重要客戶需求特征
本項目屬於連雲港中高檔樓盤，主打產品市場稀缺，區域及品牌具有優勢
對目標的重新思考
以問題為出發點，可能的解決方法如下
連雲港營銷現狀掃描
連雲港營銷渠道分析
本地營銷成功樓盤案例分析－溫哥華國際花園 （2）營銷總結
連雲港久和國際－遠景的價值實現
本地營銷成功樓盤案例分析－久和國際 （2）營銷總結
業內人士訪談
訪談總結（營銷層麵）
連雲港總體營銷現狀分析 ——處於粗放式營銷階段
連雲港總體營銷現狀分析帶給我們的啟示
星河國際
星河國際營銷節奏
營銷的成功關鍵因素——取勢
第一階段：能量積聚，高度蓄勢
第二階段：強勢入市，脫穎而出
關鍵時間節點選擇關鍵位置，形成強烈視覺衝擊的同時展現氣勢與氣度
產品價值展示——處處展現氣勢與高度
第三階段：全麵滲透，口碑傳播
第四階段：形成品牌積累與沉澱
星河國際營銷成功因素分析
案例對我們的啟示
思路的整理
我們的營銷戰略
概念貼膜模式選擇
本項目概念模式選擇
核心價值主張與調性
我們的概念突破
推薦：花園洋房樣板間，注重細節（如鮮花，掛飾、裝飾畫，龍頭，把手等），情調，生活場景營造；切忌粗糙。
推薦：園林展示一定要足夠麵積，足夠的格調，讓客戶能品味其中，我們做的不是普通花壇！
名仕的生活圈
推薦：產品藝術鑒賞與推介會
目錄
展示區－統一色調，利用現場昭示性，形成強烈視覺衝擊，展示氣度
售樓處內部設置-彰顯名仕生活優雅的格調
推薦：售樓處增加體驗區，拉開與連雲港其它售樓處的檔次，加入音樂與香味的感覺元素
推薦：售樓處通過其夜晚燈光效果，加強其廣告效應
銷售中心——內部設置現代、簡約、大氣
樣板房位置的選擇
樣板房——突出項目的主題－名仕的生活
推薦：花園洋房，注重細節（如鮮花，掛飾、裝飾畫，龍頭，把手等），情調，生活場景營造；切忌細節粗糙。
小戶型公寓，體現時尚、簡約
看樓通道——通道臨時包裝，突顯體現尊貴、大氣、品質
萬潤完全生活手冊（雙月刊）
推薦：名仕生活特刊(月刊)
戶型單張
推薦：產品發布會
推薦：現場抽獎
推薦：萬潤社區文化節
第一步：洗客
第二步：分類
第三步：維護
萬潤會會員——享受4S服務權益
《萬潤會》
萬潤卡——少數人享有的權益
我們的營銷節奏（1）
我們的營銷節奏（2）
我們的營銷節奏（3）
啟動營銷節奏（1）
啟動營銷節奏（2）
總銷售費用預算
銷售成本預算——製作費用
媒體推廣成本預算——按媒體類型的計劃
推廣成本預算——按時間段的計劃
報告回顧
我們做了什麼?
附錄A：樓盤調查
萬潤?怡景苑 & 溫哥華國際花園
東方紐約城一期&香溢世紀花城
久和國際新城
當前市場產品供應情況：缺乏高檔次產品，多層占絕大多數，戶型多為3房140平米。
附錄B：訪談
萬潤地產副總經理黃先生
怡景苑銷售經理馬先生
愛地谘詢公司左先生
連雲港日報、蒼梧晚報房地產專欄主編王先生
連雲港電視台廣告中心叢女士
訪談總結

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