某地產項目營銷執行報告(PPT 98頁)

主要內容
報告背景
結論回顧
新政影響解讀
一、保持原來的豪宅定位；
二、搶在當地政策細化和對客戶購買心理造成更大影響前盡快銷售；
三、做好長期應戰的準備。銷售速度比預期要減緩，形象與品牌的功課要做足；
四、增加品質感的是目前市場時機的有效牌，真正的銷售高峰期約在現場展示完備真正體現樓盤品質的時期，現階段的品質展示對打開銷售初期局麵非常重要。
新的豪宅區域項目的營銷解決思路
關鍵詞“資源挖掘”、“品牌嫁接”
關鍵詞“差異化”、“起勢”
案例借鑒梳理
營銷戰略形成圖
戰略精華
案名
備選案名
國際豪宅的強力支撐點——外籍高端客群居聚區概念樹立,針對人文區域特點拔高到國際社區形象
星海廣場售樓處布局
售樓處展示要點1進門設大氣精神堡壘，給客戶第一震撼
售樓處展示要點2封閉視聽室加富衝擊力3D宣傳片
售樓處展示要點3售樓處內設建材展示區
售樓處展示要點4體現豪華氣勢，注重綠化體現生態
售樓處展示要點5售樓處內設高級咖啡廳
售樓處展示要點6售樓處內設生活情景展示區
售樓處展示要點7物管公司介紹與業績展示
現場展示現場展示區軟件園入口處包裝體現氣勢
項目現場包裝到位，指示係統明確
現場展示打造精品山頂公園兼觀景台
集中旅遊景點、鬧市區、機場路牌、東三省入大連主要公路通道等重要區域大型戶外廣告覆蓋
大眾媒體前期以軟文形式預熱，後期軟硬結合適度推廣量
國際化豪宅形象打造，發行未來社區生活場景的示意書和工藝別致樓書
產品發布會
啤酒節借勢營銷
外籍客戶、名人客戶的開拓做為整個高端住宅市場的突破口，起到引領的作用
外籍客群、名人客群開拓配合推廣
小眾突破 ：企業家、大連5年以上入住豪宅需換房客戶、高檔俱樂部、政府機關
開設億達鑽石卡客戶會，與奢侈品、名車、大連最高端商家等建立商業聯盟，建立與奢侈品消費者的緊密關聯
遊艇夏夜鑽石璀璨
通過主題活動維護老客戶提高口碑宣傳力度，擴大客源
高端項目以口碑宣傳為主要有效傳播途徑
高標準服務—— 服務體現品質
客戶管理深入分析、把握客戶
高低結合的房源與價格策略
價格高叫起勢，推出房源高低價位搭配，將客戶麵最大化，保證價格和速度的雙實現
景觀啟動區建議於07年5月前銷售旺季完成
銷售促進方式——價格與推盤策略啟動區與推售安排
二次開盤前采取一定幅度提價策略，通過價值印證來鞏固和加強客戶信心
營銷戰略關鍵措施梳理
分階段營銷舉措
第一階段：形象導入期（6月）
第二階段：客戶積累期（7月-8月）
第三階段：開盤強銷期（9月-10月）
首批解籌以消化前期積累客戶為主
第四階段：持銷期（11月-12月）
10月底正式開盤
2006年各階段工作重點
2006年推售節奏
廣告投放思路
項目整體營銷費用安排
2006年度營銷費用配比
營銷提示：項目目標完成的前提條件

..............................