某廣場總體營銷方案(DOC 55頁)

第一部分 西環廣場商場總體營銷方案
1. 房地產商如何完成商業物業的開發 5
1.1整體出售.....5
1.1.1風險投資機構.....5
1.1.2大型經營商戶.....6
1.2整租.....7
1.3開發商自營或參與自營，獲取商業收益.....8
1.3.1成立合資商業公司.....8
1.3.2開發商自營，聘請商業公司協助管理.....8
1.4以投資為主要特征的商業開發模式.....10
1.4.1中關村鼎好電子商城：租售結合.....11
1.4.2三裏屯新天地：租售結合.....11
1.4.3北京碧溪家居廣場：先租後散售、售後回租.....12
2. 商業開發全過程中不同主體的基本目標和要求.....14
2.1房地產開發商.....14
2.2商業管理公司.....14
2.3小業主.....15
2.4經營者.....16
3. 關於房地產商與商業管理公司的關係.....17
3.1商業管理公司的作用.....17
3.2商業管理基本模式.....17
3.3物業管理代替商業管理.....17
4. 從經營業態上看不同商業經營模式.....19
4.1百貨商場的經營.....19
4.2超市整租或聯營.....19
4.3店中店和餐飲的招租.....19
5. 本案的自身特點及初步分析.....20
5.1麵積大，應統一經營、管理.....20
5.2結合現規劃，應有百貨主力店支撐人氣.....20
5.3根據投資型商業的特點，南半部適合店中店模式.....21
6. 本案建議營銷方案.....22
6.1商場各經營業態營銷方案.....22
6.2從不同業態看西環經營模式.....22
6.2.1由一家管理公司進行統一經營管理.....22
6.2.2由多家管理公司分開管理.....22
6.2.3百貨的經營模式.....23
6.2.4店中店的經營模式（可售麵積）.....23
6.3從價格體係看各功能業態價格及收益分配.....24
6.3.1百貨店.....24
6.3.2店中店.....24
7. 實現營銷方案的工作步驟.....26
8. 營銷方案的要點.....27
9. 後期須專題研究的問題.....28

第二部分 西環廣場寫字樓總體營銷方案
1. 西環廣場的特征.....29
1.1 西環廣場重要賣點.....29
1.2 西環廣場寫字樓的重要特征.....30
2. 確定寫字樓總體營銷方案.....32
2.1 營銷階段時機的劃分.....32
2.2 階段劃分依據及說明.....32
2.3 確定寫字樓總體營銷方案.....33
3. 階段性銷售策略建議.....34
3.1 整售階段.....34
3.1.1本階段營銷模式.....34
3.1.2本階段總體目標.....34
3.1.3確定工作重點.....35
3.1.4確定本階段銷售渠道.....37
3.2 全麵銷售階段.....40
3.2.1本階段營銷模式.....40
3.2.2本階段總體目標.....40
3.2.3確定工作重點.....40
3.2.4確定本階段銷售渠道.....43
3.3 銷售持續期及收尾期階段.....45
3.3.1本階段營銷模式.....45
3.3.2本階段總體目標.....45
4. 區域市場分析.....46
4.1 區域市場供應狀況（2005年之前）.....46
4.2 直接競爭對手分析.....47
5. 近期專題研究及急待解決的相關問題.....49
5.1 近期專題研究.....49
5.1.1落實相關證件、律師事務所、按揭銀行（按揭額度、年限）等.....49
5.1.2物業管理公司適時介入、物業費預估.....49
5.1.3劃分具體的辦公麵積、製定價單體係.....49
5.1.4確定推廣方案及相關推廣費用.....49
5.2 急待解決的問題.....50
5.2.1確定 VI識別係統.....50
5.2.2銷售中心及工地現場包裝.....51
5.2.3形象樓書、產品樓書.....52
5.2.4VCD、光盤（項目演示電子樓書）.....52
5.2.5折頁.....53
5.2.6宣傳單頁（DM）.....53
5.2.7網站建設.....53
5.2.8客戶通訊.....53
5.2.9平麵廣告.....54

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